Un million de ménages, soit 3,5 % des foyers français, détiennent chacun au moins cinq logements. Le phénomène est prégnant dans le cœur de Paris et celui des grandes villes comme Lyon ou Marseille, et concerne aussi bien des héritiers que des investisseurs. Son portefeuille d’appartements atteint désormais la trentaine de biens. Marcel Crasnier, 75 ans, fiscaliste de profession, a commencé à accumuler patiemment les mètres carrés à partir de 1992, à Angers et dans les communes alentour, pour les louer. Ses biens, il les administre en direct, y consacrant deux jours par semaine : « Je ne sais pas gérer l’épargne liquide, alors j’ai combiné mes connaissances en fiscalité, finance et immobilier, acheté des immeubles anciens que je rénove et mets en location vide de longue durée, à des loyers sociaux ou intermédiaires, par exemple de 400 à 450 euros par mois pour un deux-pièces. Je bénéficie ainsi des avantages fiscaux, avec des locataires stables et très peu d’impayés. » M. Crasnier dit tirer de ce patrimoine un revenu annuel d’environ 55 000 euros « mais, pendant quinze ans, j’ai surtout remboursé la banque », précise-t-il. Avisé, il établit sa stratégie d’investissements et de travaux à cinq ans, prévoyant autant que possible rentrées et sorties, logeant son patrimoine dans des sociétés civiles immobilières (SCI) et exploitant les possibilités de donation à ses enfants pour éviter de franchir le seuil de l’impôt sur la fortune immobilière, fixé à 1,3 million d’euros en patrimoine net, c’est-à-dire crédits déduits. « Mais, malgré mes prévisions, je n’y ai pas échappé certaines années, rattrapé par la flambée des prix de l’immobilier, particulièrement vive à Angers », avoue-t-il. Familles de commerçants C’est une réalité souvent méconnue : en France, les bailleurs privés multipropriétaires pèsent lourd. La publication par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), le 25 novembre 2021, dans son portrait social annuel, d’un chapitre consacré à ces multipropriétaires a surpris le monde de l’immobilier. Les statisticiens y révèlent que 1 million de ménages, soit 3,5 % des foyers français, détiennent chacun au moins cinq logements, et que cette minorité cumule donc à elle seule la moitié des appartements mis en location par des particuliers (hors bailleurs sociaux et institutionnels) sur tout le territoire.